Afinal de contas comprar um imóvel é um bom investimento?

Olá pessoal,

No post de hoje vamos debater se vale a pena ou não comprar um imóvel hoje em dia.

É claro que esta é uma decisão que vai muito além de ser uma decisão puramente financeira, pois o sonho de ter um ou vários imóveis por exemplo é algo que está enraizado na cultura brasileira. Normalmente na televisão ou nas séries de TV, uma pessoa rica não possui CDBs ou títulos de Renda fixa no banco, mas possui várias propriedades imobiliárias entre outras coisas. Provavelmente também seus pais e seus avós sempre lhe aconselharam a trabalhar para comprar sua casa.

Dito isto, o nosso objetivo aqui não é lhe convencer a comprar ou não comprar um imóvel. O que pretendemos com essa discussão é aumentar a informação a respeito deste tema e se esse custo vale ou não vale a pena, mas caberá só a você tomar essa decisão.

Para começar, iremos dividir este tema em 2 posts. No primeiro, falaremos sobre a opção de adquirir um imóvel como investimento e vamos compará-lo com outras opções de investimentos que já mencionamos em posts anteriores como CDBs e títulos do Tesouro Direto. Lembrando que imóveis para sua moradia não são considerados investimentos! Além disso, para valer a pena, eu considero que você já possui dinheiro para adquirir um imóvel a vista para investimento. Caso contrário, investir em um imóvel através de um financiamento, é um passo ainda mais arriscado e não recomendado para 99.9% dos investidores!

Neste momento você já deve estar se perguntando: Mas vale a pena investir em Imóveis para receber aluguéis mensais?

Depende! Em geral, para o investimento em algum imóvel valer a pena, é necessário que exista alguma valorização dele. Isto porque as taxas de aluguel giram em torno de 0,3/0,5% do valor do imóvel e dadas essas taxas, podemos encontrar investimentos que pagam a mesma coisa ou até mais e que possuem bem menos risco.

É, foi isso mesmo que você leu, menor risco!

Apesar de parecerem investimentos super seguros por envolverem bens “concretos”, os investimentos em imóveis envolvem um risco considerável, pois para gerarem receita, necessitam ser alugados. Do contrário, geram prejuízo todo mês para o investidor devido aos gastos com condomínios, manutenção do apartamento/casa, IPTU, etc.

Vejamos uma comparação concreta: um título IPCA+ no Tesouro Direto (se você ainda não conhece, clique aqui) está rendendo, na data de publicação deste post, 4,02% ao ano, o que dá mais ou menos 0,32% por mês mais o valor da inflação.

Este título, por se tratar de um título público, possui baixíssimo risco, principalmente se você mantiver o investimento até o seu vencimento, ou seja, não retirá-lo antes do prazo final.

Para fazer esta comparação, devemos também assumir uma taxa de valorização para os imóveis. É sempre difícil estimar quanto um imóvel irá valorizar, pois diversos fatores podem afetar o seu preço (localização, número de dormitórios, transporte público na região, etc). Apesar dessas dificuldades, analisando índices de venda como o FIPEZAP que analisam a evolução de preços de venda de imóveis em diversas regiões do Brasil, decidi utilizar o índice IPCA como um aproximação da variação média dos Imóveis ao longo do tempo.

Conforme o gráfico abaixo, podemos perceber que nos últimos 7 anos a valorização dos imóveis não conseguiu superar o IPCA acumulado (inflação) no período.

Devido a dificuldade da economia brasileira de engrenar, é de se esperar, que tal comportamento perdure por mais algum tempo, mas também cabe destacar que até 2010 este índice provavelmente superou e muito a inflação no mesmo período (não consegui encontrar dados confiáveis para o índice antes de 2012 para compartilhar aqui).

Assim sendo, para fazer uma média de longo prazo (que é o período que devemos trabalhar com investimentos em imóveis) decidi utilizar a inflação como parâmetro da valorização dos imóveis.

Tendo agora a premissa de valorização dos imóveis, podemos notar que eles possuem um rendimento semelhante ao dos títulos Tesouro IPCA+, mas que o imóvel possui muito mais riscos. Isso porque, este passaria a gerar despesas caso não esteja alugado.

Como o Tesouro IPCA+ é apenas uma das muitas opções de investimento que temos em Renda Fixa, faço no gráfico abaixo uma comparação dos retornos de Imóveis com o de outras opções de Renda Fixa em um prazo de 30 anos.

Como podemos ver no gráfico, o investimento em Imóvel seria o pior, assumindo as pré-condições citadas na descrição do gráfico. É claro que se tratando de investimentos futuros, estas condições podem estar muito erradas e na verdade o Imóvel valorizar muito mais, entretanto, prefiro estabelecer uma postura conservadora.

Existem também diversas variáveis que não são levadas em conta neste exercício simples, tal como o % médio de Ocupação do Imóvel (Quanto tempo ele permaneceu alugado neste período). Resumindo, o investimento em imóveis possui um risco bem maior, mas também poderia oferecer um retorno mais atrativo caso o imóvel que você escolha valorize significativamente mais do que a inflação! Como tudo na vida, quanto maior o retorno possível, maior o risco que deve-se correr!

Além disso cabe destacar também a maior dificuldade de se conseguir resgatar o dinheiro investido em imóveis em caso de emergência (diferente de um investimento no tesouro direto por exemplo que possui liquidez quase imediata!). Ou seja, além do risco de valorizar negativamente ou não ser alugado, também existe o risco de liquidez (caso você necessite vender imediatamente, teria que ofertar o imóvel a um preço bem abaixo do mercado para conseguir vendê-lo rapidamente).

Caso queiram manter investimentos no ramo imobiliário, uma alternativa menos arriscada e mais atrativa seriam os fundos imobiliários, uma alternativa que explicarei melhor nos próximos posts, que muitas vezes pagam “aluguéis” mensais para o cotista e necessitam de menos capital inicial. Além disso, esses fundos imobiliários possuem cotas negociadas na bolsa de valores, o que aumenta suas chances de conseguir resgatar o dinheiro rapidamente no caso de uma emergência.

Após apresentarmos as principais vantagens e desvantagens de se investir em imóveis e para um investidor mais conservador, investimentos em fundos imobiliários e em renda fixa (Tesouro IPCA+ por exemplo) seriam mais aconselhados. Para investidores mais agressivos e/ou com um conhecimento mais aprofundado do setor imobiliário, um imóvel pode sim ser um bom investimento, mas cabe a você ser honesto consigo mesmo e saber se pertence a esta última categoria.

No próximo post, vamos falar sobre a opção de se comprar um imóvel a vista ou financiado. Qual será a opção mais vantajosa.

Bom se você ficou com alguma dúvida ou tem alguma sugestão sobre esse ou outros assunto comenta aqui.

Até a próxima! Bons investimentos!